Mật độ xây dựng trong thi công là một trong những vấn đề được gia chủ và nhà đầu tư quan tâm khi tiến hành xây dựng. Nó đóng vai trò rất quan trọng giúp công trình tiến hành thi công thuận lợi. Bài viết dưới đây, VRO Group sẽ giúp bạn hiểu rõ về khái niệm trên cũng như phân loại và cách tính. Theo dõi ngay nhé!
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Điều này đã được căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Phân loại mật độ xây dựng
Phân loại mật độ xây dựng sẽ dựa theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 1/7/2020), như sau:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô): đây là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên diện tích lô đất không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như tiểu cảnh sân vườn, sân thể thao, bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, hành lang lên xuống hay bộ phận thông gió tầng hầm có mái che.
Lưu ý: Bộ phận công trình hay những chi tiết kiến trúc trang trí như ô văng, bậc lên xuống, mái đua, mái đón, bậu cửa… đã tuân thủ về các quy định về an toàn chữa cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo rằng không gây cản trở lưu thông và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị: được hiểu là tỷ lệ chiếm đất của các công trình kiến trúc trên diện tích của khu đất bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở…
Cách tính mật độ xây dựng
Công thức để tính mật độ xây dựng chuẩn xác là:
Nt=Na+[(Nb-Na)/(Cb-Ca)] x X(Ct-Ca)
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
- Ct: diện tích khu đất
- Ca: diện tích khu đất cận trên
- Cb: diện tích khu đất cận dưới
- Na: mật độ xây dựng cận trên
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới
Quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép
Quy định về mật độ xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng, nếu thực hiện đúng trình tự sẽ giúp cho quá trình xây dựng diễn ra nhanh chóng, thuận lợi.
- Thứ nhất, về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như nhà ở liền kề, nhà biệt thự, nhà ở riêng được quy định như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1.000 |
| Mật dộ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
- Thứ hai, mật độ xây dựng của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch cũng như thiết kế đô thị đảm bảo quy định sau:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤3000m2 | 10.000m2 | 18.000m2 | ≥35.000m2 | |
| ≤16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| ≥46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Lưu ý: Đối với những công trình cao trên 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
Ngoài ra, phải đáp ứng khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:
- Công trình cao < 46m
- Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải ≥ ½ chiều cao công trình, không <7m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi của cạnh dài của công trình khác đảm bảo ≥ ⅓ chiều cao công trình, không nhỏ hơn <4m.
Trong trường hợp cùng 1 lô đất có các dãy nhà liền kề thì khoảng cách giữa cạnh mặt của dãy nhà phải ≥ 4m (nếu được quy hoạch cách nhau).
- Công trình cao ≥ 46 m
- Khoảng cách giữa các cạnh dài công trình ≥ 25 m
- Khoảng cách giữa các đầu hồi công trình với đầu hồi hay cạnh dài của công trình đảm bảo ≥ 15 m.
Về khoảng cách lùi công trình
Khoảng cách lùi của công trình tiếp giáp với các đường giao thông được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Đồng thời phải đáp ứng điều kiện tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường và chiều cao xây dựng công trình.
| Bề rộng tiếp giáp lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình(m) | |||
| <19 | 19 – 22 | 22 – 28 | ≥28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19 – 22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
- Thứ ba, về mật độ xây dựng của các lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ ăn quy hoạch và thiết kế đô thị đảm bảo quy định sau:
| Chiều cao công trình xây dựng trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤3000m2 | 10.000m2 | 18.000m2 | ≥35.000m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| >46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
Lưu ý: Đối với lô đất có chiều cao công trình trên 46m phải bảo đảm được hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
Các quy định về chiều cao công trình xây dựng
Chiều cao công trình xây dựng được quy định như sau:
Chiều cao công trình xây dựng là gì?
Chiều cao công trình xây dựng được tính từ độ cao mặt đất của công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất của công trình đó (kể cả tum hoặc mái). Ví dụ đối với những công trình xây dựng có chiều cao khác nhau thì chiều cao sẽ được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.
Những chi tiết kiến trúc hoặc các thiết bị kỹ thuật sẽ không được tính vào chiều cao công trình như cột thu lôi – ăng ten, ống khói – hơi, bồn nước…
Quy định về chiều cao công trình xây dựng
Cao độ từ vỉa hè đến các tầng
| Lộ giới (m) | Tầng 1 | Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 |
| L≥25 | 7 | 13.6 | 17 | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 20≤L<25 | 7 | 13.6 | 17 | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12≤L<20 | 5.8 | 13.6 | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | |
| 7≤L<12 | 5.8 | 13.6 | 17 | 20.4 | 23.8 | ||
| 3.5≤L<7 | 5.8 | 13.6 | 17 | ||||
| <3.5 | 5.8 | 11.6 |
Số tầng cao tối đa đối với công trình
| Lộ giới | Độ vươn ban công | Số tầng | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực | Số tầng tối đa = tầng khối nền + tầng giật lùi | ||
| Quận trung tâm | Trục thương mại | Lô đất lớn | ||||
| L≥25 | 1.4 | 5 | +1 | +1 | +1 | 8=7+1 |
| 20≤L<25 | 1.4 | 4 | +1 | +1 | +1 | 8=6+2 |
| 12≤L<20 | 1.2 | 4 | +1 | +1 | +1 | 7=5+2 |
| 7≤L<12 | 0.9 | 4 | +1 | +1 | 6=4+2 | |
| 3.5≤L<7 | 3 | +1 | 4=3+1 | |||
| <3.5 | 3 | +1 | 3=3+0 | |||
Trong đó:
- Lô đất lớn: có diện tích tối thiểu 150m2 và chiều rộng tối thiểu 6.6m
- Trục đường thương mại – dịch vụ: đã được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do UBND thành phố, UBND quận huyện, sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định trên bản đồ hoặc bằng văn bản theo tiêu chí:
- Khu vực trung tâm thành phố – quận – huyện
- Chiều rộng lòng đường đảm bảo việc các làn xe ô tô đỗ dễ dàng và lưu thông thuận tiện, có vỉa hè đủ rộng để đỗ xe máy.
Quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa
Dưới đây là một số quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa:
| Đơn vị | 60% |
| Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp | 25% |
| Khu công viên | 5% |
| Khu công viên chuyên đề | 25% |
| Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm xây gôn) | >=5% |
Những yêu cầu về cấp phép xây dựng
- Phần diện tích đất khi sử dụng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục tiêu, mục đích sử dụng đất để làm gì, cần phải tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng hay những yêu cầu về bảo vệ môi trường.
- Khi chuẩn bị xây dựng, chủ đầu tư cần tiến hành làm hồ sơ thiết kế xây dựng và phải qua sự phê duyệt của cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền.
- Đối với nhà ở <250m2, chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng và không cần phải qua tổ chức cá nhân nào.
- Những công trình cấp đặc biệt và cấp 1 theo quy định được phép thiết kế tầng hầm.
- Trong trường hợp công trình được xây dựng ở khu vực ổn định chưa có quy định quy hoạch chi tiết thì phải tuân thủ theo quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
- Nếu công trình ở khu vực đô thị đã ổn định, tuy nhiên chưa được quy hoạch chi tiết thì phải phù hợp với quy chế quản lý cũng như thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trên đây là những thông tin về mật độ xây dựng mà chúng tôi cung cấp, hy vọng sẽ hữu ích đối với bạn đọc. Nếu cần tư vấn, báo giá xin vui lòng liên hệ VRO Group theo số hotline 086 604 55 77 để được hỗ trợ từ A-Z bạn nhé!
